9月17日公布的《中國（上海）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃（草案）》與已推出的自貿(mào)區(qū)土地政策銜接。根據(jù)《草案》，外高橋片區(qū)的功能定位是打造成為國際貿(mào)易城，洋山片區(qū)的功能定位是國際航運(yùn)功能服務(wù)區(qū)，浦東機(jī)場(chǎng)片區(qū)的功能定位是現(xiàn)代商貿(mào)功能區(qū)。
土地二次開發(fā)政策落地后，上海自貿(mào)區(qū)的控制性詳細(xì)規(guī)劃草案也浮出水面。
9月17日，上海自貿(mào)區(qū)管委會(huì)官網(wǎng)公布《中國（上海）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃（草案）》（下稱《草案》），公開征求意見，外高橋、洋山和浦東機(jī)場(chǎng)三大片區(qū)的功能定位得以明確。
其中，外高橋片區(qū)（外高橋保稅區(qū)、外高橋保稅物流園區(qū)）的功能定位是，打造成為以國際貿(mào)易服務(wù)、金融服務(wù)、專業(yè)服務(wù)功能為主，商業(yè)、商務(wù)、文化多元功能集成的國際貿(mào)易城。
洋山片區(qū)（洋山保稅港區(qū)陸域）的功能定位是國際航運(yùn)功能服務(wù)區(qū)，浦東機(jī)場(chǎng)片區(qū)（浦東機(jī)場(chǎng)綜合保稅區(qū)）的功能定位是現(xiàn)代商貿(mào)功能區(qū)。
分區(qū)依據(jù)主要功能
有相應(yīng)開發(fā)強(qiáng)度
一名了解規(guī)劃制定進(jìn)展的官員告訴早報(bào)記者，上海自貿(mào)區(qū)的土地政策已推出，《草案》與政策銜接，以更好地推動(dòng)自貿(mào)區(qū)建設(shè)，把自貿(mào)區(qū)存量土地資源作用最大化。
根據(jù)《草案》所述，上述三大片區(qū)中，每個(gè)片區(qū)具體功能又分為服務(wù)分區(qū)、綜合分區(qū)和物流分區(qū)，每個(gè)分區(qū)依據(jù)主要功能有相應(yīng)的開發(fā)強(qiáng)度。三個(gè)片區(qū)總的建筑規(guī)模約2830萬平方米，其中外高橋約1850萬平方米，洋山約530萬平方米，浦東機(jī)場(chǎng)約450萬平方米。
上述官員說，《草案》有兩大特點(diǎn)，一是堅(jiān)持了剛性和彈性相結(jié)合，用地性質(zhì)不再“定死”。二是體現(xiàn)綜合用地，根據(jù)三大分區(qū)，以公共服務(wù)設(shè)施、工業(yè)以及倉儲(chǔ)物流為主導(dǎo)功能，對(duì)各功能分區(qū)提出主導(dǎo)用地性質(zhì)。
以外高橋片區(qū)為例，服務(wù)分區(qū)重點(diǎn)發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)、金融服務(wù)、國際貿(mào)易等功能形態(tài)，開發(fā)強(qiáng)度基本控制在2.5-5.0。綜合分區(qū)重點(diǎn)發(fā)展服務(wù)外包、高端制造、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)等功能業(yè)態(tài)，開發(fā)強(qiáng)度基本控制在1.5-3.0。物流分區(qū)則重點(diǎn)發(fā)展國際采購分撥、供應(yīng)鏈管理、現(xiàn)代物流等功能形態(tài)，開發(fā)強(qiáng)度基本控制在1.5-2.0。
《草案》未給出每個(gè)片區(qū)三類分區(qū)的用地占比。
不過，上述官員稱，對(duì)應(yīng)用地性質(zhì)，服務(wù)分區(qū)實(shí)際上就是純商辦用地，綜合分區(qū)和物流分區(qū)主要是工業(yè)倉儲(chǔ)物流用地。
“商業(yè)和工業(yè)用地之間允許一定幅度的轉(zhuǎn)換”
為了讓自貿(mào)區(qū)存量土地資源作用最大化，《草案》還改變了既有規(guī)劃單一用途性質(zhì)的規(guī)劃管控方式?！恫莅浮芬越址粸橹?，在明確開發(fā)建設(shè)底線要求，保證市政、交通、公共服務(wù)設(shè)施、綠地廣場(chǎng)等公益性設(shè)施落地的基礎(chǔ)上，給予地塊管控一定的彈性。
前述了解規(guī)劃制定進(jìn)展的官員解釋，所謂開發(fā)強(qiáng)度，大致是個(gè)毛容積率的概念。
“原來一塊地塊，做商辦還是工業(yè)用地，都是固定的?，F(xiàn)在每個(gè)分區(qū)中，商辦和工業(yè)用地之間允許一定幅度的轉(zhuǎn)換，所以開發(fā)強(qiáng)度給了個(gè)范圍。”上述人士說。
前述了解規(guī)劃制定進(jìn)展的官員指出，過去，土地規(guī)劃中，土地性質(zhì)非常單一，中途不能改變用地性質(zhì)。對(duì)自貿(mào)區(qū)而言，新業(yè)態(tài)會(huì)越來越多，企業(yè)既有商辦用地需求，又有工業(yè)用地需求，按照老的規(guī)劃思路來，就無路可走。新規(guī)劃給新業(yè)態(tài)入駐自貿(mào)區(qū)提供了保障。
上述官員表示，《草案》對(duì)自貿(mào)區(qū)的功能劃分還只是框架性、原則性的?，F(xiàn)在正依據(jù)該規(guī)劃，編制更細(xì)的控詳規(guī)劃，具體到每個(gè)地塊和街坊。
他稱，三大片區(qū)中，商辦用地和工業(yè)倉儲(chǔ)用地所占比例，在具體的控詳規(guī)劃里也會(huì)出來。
值得一提的是，在上海自貿(mào)區(qū)三大片區(qū)的規(guī)劃中，除了市政設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施等規(guī)劃，交通設(shè)施規(guī)劃中還提出了公共交通的服務(wù)，其中外高橋片區(qū)規(guī)劃配置5-6條公交線，設(shè)置2處軌道交通換乘樞紐，并在俱進(jìn)路以南設(shè)置公交始末站，加強(qiáng)軌道交通站點(diǎn)與公交的接駁。洋山片區(qū)配置1-2條公交線路，在順翔路-同望路、海港大道-同望路交叉口附近各設(shè)一個(gè)公交始末站，以加強(qiáng)區(qū)內(nèi)外公交接駁。浦東機(jī)場(chǎng)片區(qū)規(guī)劃配置2條公交線路，沿駱崗路設(shè)置一處公交始末站，增設(shè)沿川匯路的公交線路，在鄰近客運(yùn)卡口的地方增設(shè)公交站點(diǎn)，方便人員通過公交出行，同時(shí)加強(qiáng)與地鐵2號(hào)線的公交接駁換乘。
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